1LDKの間取りあれこれ
こんにちは、かわうそです。
初めて買った４０㎡・１ＬＤＫのマンション、とてもとても気に入っていました。（まだ保有していていますが、今は転勤で東京から関西に来ているので、賃貸しています。当時２ＬＤＫにするか色々迷いましたが、１ＬＤＫでよかったです。すぐ借りて付きました！そして買った時期も良かったので、グルングルン利回り回ってます！）
それまで、２７㎡１Ｋ・３３㎡１Ｒに住んでいたので、広くなったというだけでとても快適でしたが、他にもお気に入りポイントがありましたので、参考に書いてみたいと思います。また、デベロッパーで働いており、作り手の立場でもあるので、人気のある間取りについても少し。
これがかわうそが初めて買った間取り（に近いやつ）です。拾い画像なので畳数は違うのであしからず・・・。ＬＤの横に洋室があって、それぞれバルコニーに面しています。ＬＤと洋室は３枚引き戸で区切られており、すべて開け放つとでかい１Ｒみたいになりました。普段は引き戸を開けっぱなしにして使い、エアコンをつけっぱなしで寝たい時や、友人が来て寝室を隠したい時は引き戸を閉めて使ってました。この使い分けができるのが、意外と重宝していました。（ここの引き戸が良いか壁が良いかは、好みで分かれます！リビオレゾンの日鉄興和不動産さんが運営するＯＮＥ ＬＩＦＥ ＬＡＢによると、女性は引き戸派、男性は壁派みたいです。）
また、かわうそは元々収納はＷＩＣ（ウォークインクロゼット）よりもシステム収納の方が良いと考えていたのですが、「いやいや、ＷＩＣの方が良いぞ！！」と考えを改めたのもこの部屋のおかげです。同じ面積のシステム収納とＷＩＣを比べた時、ＷＩＣは人が踏み込むスペースがデッドスペースとなる為、効率が悪いと考えていました。しかし、システム収納は奥行きが通常６０㎝なので、収納できるものが限られます。一方、単身者向けの間取りは季節家電やスーツケースを仕舞う場所がありません。ところが、このＷＩＣがあると、こういう仕舞う場所に困るものたちが上手いこと仕舞えてしまうのです！あ、たまに滅茶苦茶狭いなんちゃってＷＩＣがあるので大きさには注意してくださいね！
ＬＤと一体的に使える洋室＆ＷＩＣ、とてもオススメです。
ここからは間取りを作る側からの視点で書きます。続いては独立１ＬＤＫです。かわうそが買った間取りも人気がありますが、こういう洋室の独立性が高いものも人気です。２人で住んでも、ＬＤと洋室が分かれていると、朝とかＬＤでゴソゴソしていても、相手を起こさなくても良いからなのかなと思います。
上の２つに比べて、やや人気が落ちるのが中洋室タイプの１ＬＤＫです。洋室に窓がないので、換気や採光は引き戸を開け放たないといけません。
しかし、窓がない分遮光カーテンがなくても寝室を暗くできるのは、ライフスタイルによってはメリットではないかと思います。（かわうそは真っ暗でないと寝れないので、二丁目で朝まで飲んだ時とか部屋が真っ暗にできるよう遮光カーテンを金かけて用意してました。一方、かわうその彼氏は、日の光がないと朝は目が覚めないのでこの部屋には住めません・・・会社に毎日遅刻します・・・）。ライフスタイル的に問題なければ、❝買い❞です。
同条件（同じ立地・同じ面積・同じ価格）の場合、一番人気が落ちるのはこのような長細い間取りの部屋です。この画像の部屋はＬＤに窓があるので好条件ですが、中住戸で窓がない場合が大半です。ＬＤに窓がない場合、行灯部屋のＬＤになってしまうことが、理由と思われます。しかし、１Ｋからのステップアップの場合は十分に広く快適（寝るところと食べるところが分けられる）ですし、動線的にも効率的なプランですので、価格の納得感があれば選んで問題ありません。
かわうその元彼がこういう間取りに住んでいまして、遊びに行ったことがありますが、（当時１Ｋに住んでいたかわうそは）純粋に広いし良い部屋やな・・・とうらやましくいました。広さってやはり価値だと思います。２０㎡そこそこの部屋よりも、少しでも広い部屋の方が生活が豊かになると思います！
あれこれ書きましたが、間取りは好みが分かれます。あと、住めば都って言葉がありますが、まさにその通りです笑。イケルなと思ったら、後はそのまま飛び込んでしまいましょう！！
かわうそ、マンション買う④
こんにちわ、かわうそです。
今回は契約から引き渡しまでを書きます！
（１）オプション／メニュープラン／カラー選び
新築マンションを購入する醍醐味の一つに、工事前の住宅を購入するからこそできる、「オプション」「メニュープラン」「カラー」を選ぶ楽しみがあります。
メニュープランやカラーは無償で選べるケースが殆どですので、部屋での生活をイメージしながら楽しんで欲しいです！メニュープランは、ある程度の広さがないと作れないので、２ＬＤＫ以上の基本間取りに設定されます。
オプションはモノによっては割高なので、引き渡し後に付けようとすると高くつくようなものを中心に選ぶとお得です。（壁を壊して配線しないとつけられないようなものは、引き渡し後に付けると大工事になるので、そういうものが良いです）
・ダウンライト設置
・コンセント増設、移設
・食洗機（ＯＰの場合）
・ユニットバス関係の設備ＯＰ（照明、床など）
・玄関前カメラ、玄関電池錠
（２）手続き会
引き渡しが近づいてくる２か月ほど前に手続き会が開かれます。ここで、住宅ローンの契約（事前に案内があると思いますが、ここまでどこの銀行を使うのか？固定金利か変動金利か？など決める必要があります！銀行を変える場合、契約の前に事前審査が必要ですので、注意が必要です。）や、引き渡しを受ける部屋の登記関係手続、インターネットの申込などを行います。ここで、駐輪場・駐車場の区画、管理組合の役員の抽選、引っ越し日の希望日確認などが行われたりします。
（３）内覧会
部屋の引き渡しの前に、完成した部屋に傷や汚れがないかを確認するのが内覧会です。ここで初めて自分が契約した部屋の中を見ることができます。
共用施設がある場合はその見学ができたり、宅配ボックスやオートロック、機械式駐車場など共用部の設備の使い方のレクチャーを受けることができます。
（４）引渡会
引き渡しは、代金の支払と引き換えに住戸の引き渡し（鍵の引き渡し）を受けます。住宅ローンを使う方が殆どなので、銀行が営業している平日に行われます。鍵を受け取れば、晴れてあなたはマンションのオーナーになります！
（５）引っ越し
新築マンションでほかの契約者と一緒に一斉引き渡しを受けた場合、入居者が好き勝手引っ越しを行うとエレベーターがパンクしてしまいます。このため、事前に引っ越し日が決定されます。
物件の規模が大きい場合、引っ越しの期間が半月～１か月ほどかかることもあります。この間は、エレベーターが混むのでやや不便です。・・・が、そのうち落ち着くので我慢してください。
また、次回以降、住み心地を書きます！
そして、今回は新築マンションについて記載しましたが、その後中古マンションも購入しましたので、その時のことについても書きたいと思います。
かわうそ、マンション買う③
こんにちわ、かわうそです。
前回、マンションを色々検討していたかわうそ。何軒も中古や新築を見学して、自分のライフスタイルに合う物件を探しました。
そこで絞ったのが、某タワーマンション。勤務先に３０分以内、コンビニもスーパーも近く、新宿二丁目からも気兼ねなくタクシーで帰ることのできる距離。月々の支払は賃貸で住んでいた家（１K）よりは高くなるものの、部屋も広くなるし、設備も良く、確実に生活の質が上がります。
※ゲイの新宿に対するニーズって、アプリとか発達してきてはいるものの、やっぱり根強いと思います。最近東京東側の盛り上がりがすごいけれど、新宿二丁目のチカラって信じたい笑。viva多様性やな。
次に悩んだのが、部屋の広さ。月々の支払が安く済む40㎡の１LDKか、住む人数が増えても対応可能な55㎡の２LDKか・・・。当時は付き合っている人もなく、でも行く行くは二人暮らししたいし・・・この物件ならなんとか手の届く金額だし・・・と下層階の２LDKで考えていました。
ほぼ気持ちも固まり、かわうその選んだマンションは第一期販売の手前だったため、いざ要望を入れるタイミングになりました。そこで突如気持ちが揺らぎます。本当に毎月の住宅ローンを返していけるのか、本当に住めなくなったときにこの広めの部屋（上記の通り55㎡の2LDK）を貸せるのか・・・。しかも下層階なので、眺望の抜けはなく、前に建っている建物との見合いもあります。とてもとても悩んだ結果、眺望が抜ける中層階の40㎡の１LDKに部屋を変更しました。（急遽変更したので、販売担当さんは唖然。。）
以下、要望を入れてからの流れを記載します。
（１）要望書提出
前回記載の通り、購入の意思を書面で提示します。同一住戸に複数要望が入った場合は、抽選となります。
一番安い部屋や、もっと希望の条件の部屋（かわうそ的にちょうどよかった1LDK＋DENの部屋）を選ぶ選択肢もありましたが、当時は競争が激しい時期だったもので、臆病者のかわうそは、倍率がつかない代わりに嫌悪（前建て）のない且つほかに希望者のいない部屋に要望を入れました。
（２）申込書提出
無抽選や抽選で当選した場合、また先着順の場合は申込に移行します。こちらは特に記憶はありません。
（３）重要事項説明
申し込み後、需要事項説明を受けます。
ほかの申込者と一緒に集団で説明を受ける場合や、一名のみの場合があります。
※今のご時世ですと、ハザードマップの説明が必ずありますので、確認しましょう！
（４）契約
契約書への捺印と手付金の入金を以って契約が成立します。
（ちなみに、このどちらが欠けても契約は未成立です。）
手付金は通常1～2割程度要求されますが、必ずしも必須という訳ではありません。
物件の販売状況によっては少額手付もありますが、手付放棄のリスクが発生するため、受け入れられるか否かはケースバイケースです。100万円程度あればOKが取れると思います。
※後日談
かわうそは古めの頭の人間なもので、杓子定規に頭金を１割ほど用意し、手付金を入金しました。当時、少し株をやっており、キャッシュを減らして株を買っている状況でした。
結果論ですが、株を売ってキャッシュを手付金として送金した後、アベノミクスで株価がグングン上昇し、持っていた株たちは（そのまま持っていたら）倍近くになりました。あの時手付金をもっと必要最低限にしていたら・・・と考えるとﾑｷﾞｰ‼となります。
また時を経て今現在、金利は過去最低の水準です。ローンは組めるだけ組んで、手元のキャッシュは、例えば高配当の株を買った方が良いと思います。だって、住宅ローンは変動で0.5％、固定でも1％強の金利です。対して買うタイミングや銘柄を選べば、配当利回りは5％程度で探せます。限りある資金は有用に使っていきたいものです。
次回、オプションやら内覧会やら引き渡しやらを書きます！
新築マンションの販売の流れ
こんにちは、かわうそです。
前回のモデルールーム来場に続き契約までを書きたいと思いましたが、かわうその体験の前に、新築マンションの販売の流れを、デベロッパー視点にて書きたいと思います。
（１）建築確認取得
宅建業法により、建築確認を取得するまで、広告活動を行うことができません（「マンション建設地」程度の看板設置はOK）
（２）資料請求受付開始（HP開設、チラシ開始など）
建築確認取得後、HPを開設、資料請求の受付を開始します。
この資料請求の多さを物件の人気のバロメーターとするほか、資料請求者のエリア、年齢、家族構成、年収などのプロフィールや、求める部屋の条件（広さ、間取り、価格）などをリサーチします。
（３）マンションギャラリーオープン
その後マンションギャラリーをオープンし、実際に集客を開始します。来場者に対し、物件の情報を提供する一方で、仮の価格表を提示しながらどの程度の金額でどの部屋を購入して貰えそうかリサーチを重ねます。デベロッパーによっては、この価格リサーチを長期間行う会社もあります。また、お客様には平行して住宅ローンの銀行審査を受けて頂きます。
（４）要望書受付開始
デベロッパーは価格を決定すると、要望書（「私はこの部屋が買いたいです！」という意思表示の書面、ただし要望書を提出しても、契約成立まではキャンセルしてもペナルティはありません）の取得を行います。人気のある部屋には複数の要望が入り、抽選を行うことになります。
（５）抽選、申込
抽選で部屋ごとに１名に絞られた後、もしくは無抽選の場合は要望後そのまま、申込に移行します。この申込も買主による購入の意思表示を受けることが主旨のものです。要望を取得する抽選住戸でなく、先着順販売の住戸の場合、契約前の購入の意思表示はこの申込が最初となります。（こちらも要望書と同じく、キャンセルしてもペナルティはありません。）
（６）重要事項説明
宅建業法により、重要事項説明を契約前に行わなければならないこととなっています。新築マンションの重要事項説明は賃貸と違い、非常に長く眠くなりますが、大切なことを記載していますので、是非ともしっかり聞いてください。
（７）契約
契約書に署名・捺印し、手付金を入金して契約が成立します。契約書への署名・捺印が先の場合は、手付金を入金した時点、手付金を先に入金した場合は、署名・捺印した時点が契約成立となります。以後、契約をキャンセルする場合は、契約書に定められた所定の理由以外、手付金の放棄が必要となってきます。
（８）オプション会など
契約後、引き渡しまでは特に契約者向けのイベントはありません。敢えて言うと、オプション販売会などがある程度です。
（９）ローン契約他、諸手続き
引き渡しの１～２か月前くらいから、各種手続きが始まります。一番大きなものは、住宅ローンの契約。ここで変動・固定、どこの銀行にするか等確定させます。その他、登記や管理、インターネットなどに関する手続きを行います。
（１０）内覧会
引き渡し前に実際の部屋を確認し、傷や汚れのチェックを行うのが内覧会です。併せて共用部の設備の使い方のレクチャーがあったり、共用施設の見学ができます。
（１１）引き渡し
住宅ローンの実行と引き換えに、鍵の引き渡しを受けるのが引き渡し会です。これにより、正式に部屋の所有者となります。引き渡し後は、各デベロッパー所定のアフターサービスが実施されます。
・・・以上が全体の流れになります。販売のタイミングによっては（４）の要望書がない場合もありますし、完成後物件の場合は（９）の内覧会が無い場合もあります。また、それぞれのイベントの間の期間もマチマチです。
かわうそ、マンション買う②
こんにちは、かわうそです。
前回、マンションを検討し始めてからを記載しました。その後、なんやかんやで某新築タワマンに気持ちが絞られてきました。
かわうそは不動産屋さんなので、モデルルームに行っても説明を省かれてしまうことが多いです・・・。せっかくなので、説明を受けたいので、いろいろと聞きながら気持ちを固めていきました。
その来場～契約までのことをLGBTQ的に気になったことも含めて書いてみます。
＜初回来場時＞
①自身の情報を聞かれる！！
普段物を買うときに年齢・住所・家族構成・年収などって店員さんに言いませんよね。でも、不動産を買う時（検討する時も）って、こういったプライベートなところをアンケートで求められます。もちろん、書かなくても商談は進められるのですが、不動産購入は人生に何回もないもの。時に検討される方の背中を押すことも求められるのが不動産営業なので、色々と聞かれることがあることは知っておいた方が良いかもしれません。かわうそは冷やかしで新車ディーラーに行った際、ケタは一つ違いますが高額商品にも関わらず、そこでのアンケートが薄っぺらいことに驚愕しました。
②購入動機を聞かれる！！
新築マンションの場合、来場者からの契約率（歩留まりと言います）は、10～20％程度です。10人きたら1～2人に買って頂く確率になります。よって、来場されたお客様がどの程度「本気なのか？」を営業マンは見極めようとします。その際、購入動機が何なのかによって、すぐ買う人なのか、長期の検討客なのか、冷やかしなのかを考えます。一番多い購入動機は、今でもやはり「結婚」や「子ども関係（出産・入学）」。何かリミットが発生すると、人は決断し易いのだと思います。独身の場合は、「資産形成」、「家賃がもったいない」あたりが購入動機として多くなります。
③色々教えてくれる！！
↑の２つで色々と聞かれますが、逆に物件の情報や最新の不動産情報を色々と教えてくれます！色々と聞いてしまって下さい！特に、自分が一体住宅ローンをいくら組めるかは、銀行のローン審査をしないと分かりません。是非、一度住宅ローンの審査を行ってみて下さい。人によっては過去のカードの延滞でブラックリスト入りしており、ローンが組めない！という方もおられます・・・。この場合、信用情報がリセットされるまで５年近くかかるのです。
＜２回目以降～＞
①部屋を固める！
モデルルームに行く最終的な目的は部屋を購入するためですので、何回かの来場を経て、購入したい部屋を絞ります。部屋の価格自体に加えて、管理費・修繕費など月々のランニングコストも確認しましょう。現在は各部屋の眺望がイメージできるシミュレーションを用意しているケースが多いですので、そういったものも確認しながら、部屋をためていきましょう。
②資金計画を固める！
多くの人が住宅ローンを利用されると思います。この住宅ローン、とても優れものなので活用しない訳にはいきません！だって、ビジネスパーソンがこんな低金利で長期間お金を借りられる仕組みって他にはないのです！！！変動・固定をどうするか、銀行はどこにするか、何年返済にするか、資金計画を固めましょう。なお、実際にローンの契約を組むのは引き渡しを受ける手前の時期になります（「金消」と言います）。完成前物件を購入される場合、実際にローンを決定するのは先になりますし、適用される住宅ン金利は金消のタイミングで決定しますので、このことを頭に入れておきましょう。
※このため、今金利が低くても、実際に金消を締結する際に金利が上がっていたら、その時の金利が適用されます。晴海フラッグなど、引き渡しが先に物件を購入される方は、契約～引き渡しまでの間の金利リスクを契約者が負っていることになります。
続きます！！
かわうそ、マンション買う①
こんにちは、かわうそです。
かわうそはマンションをこれまで２軒買ってます。
どんなことを考えてそれぞれ買ったのか、体験談を書きたいと思います。
まずは１軒目。
不動産会社で働いているので、もともと２０代のうちには必ず買いたいなと思っていました。もう、１０年くらい前の話ですね・・・
当時賃貸で住んでいた家は２７㎡の１K。これよりは大きくしたいけど、ゲイなので１人か２人でしか住まないので１～２LDK程度の広さ。
場所は当時は東京勤務で、新宿二丁目でよく飲んでいたので笑、新宿からタクシーで帰ることができるエリアということで色々と探しました。
＜探す基準＞
①都心、駅近、あと料理好きなのでスーパー５分内！
→都心・駅近は最近の不動産の鉄板条件ですね。都心の方が単身者が多いので、仮に男二人で住んでも大丈夫かな・・・というのは考えました。個人的にスーパーは小さいので良いから近くにあるの大事！
②なるべく戸数が多いマンション
→基本的にマンションは規模の経済が働くと考えてまして、管理費・修繕費にメリットがあると思います。あと管理組合の仕事も回ってくる確立が下がるかなと。
また、規模が大きい方がエントランスが豪華で、共用部が充実しているので、中古になった際の価格維持率（もしくは上昇率）が良いです。
②ー２ かつ単身者も多く住むマンション
→子供の声とかは良いのですが、単身で住んでて浮くのは嫌だなと。。。
③賃貸で回しても３５年間ローン＋管理費・修繕費よりも高く貸せそうなところ
→堅めの性格なので・・・結果として、今から１０年前はマンション価格が安かったので、当時買ったマンションはとても利回りが良く回っています。
＜検討した物件＞
中古も新築も両方探しました。↑の条件を満たす物件て、タワーマンションが中心になったもので、都心のタワマンが中心になりました。
中古で印象的だったのは、どの物件も入居中で生活感あるなーと思ったこと。タバコ臭い物件もあったし、内廊下の臭いが気になる物件もあったし、いまいちピンとくる物件がありませんでした。
新築も在庫物件からモデルルームオープンしたて物件まで色々と見学しました。リーマンショック後だったもので、完成在庫も多くありました。実物が見れる良さもありつつも、売れ残っているのって精神的には買って大丈夫なのか？！となったことが印象に残っています。
そして、新築在庫でも中古でも、第一印象は大切でした。外観デザイン、エントランスの広さ・デザイン。現在タワーマンションの価格が高止まりしていますが、決して流行というだけでなく、多くの人が良いなと思える商品になっていることも要因であるということは認識しておくべきです。
こういう物件は、自身が売ったり貸したりする時もプラスに働きますので！！
続きます！
中古マンションの築年数の見方
中古マンションを探す際、築年数・戸数・管理費・修繕費・・・何をどう見たらわからない。そういう方向けに、まずは分譲マンションが建てられた年毎の特徴を纏めました。
～１９８０年頃まで（旧耐震）
１９８１年に建築基準法が大きく改正され、所謂新耐震基準となりました。１９８１年４月以降に建築確認を取得した建物が対象ですので、建物によっては１９８１年以降の築であっても旧耐震の可能性があります。
私が中古マンションを探す際は、微妙なラインの年代は飛ばして、１９８３年～で検索するようにしています。（以下、同じ！）
この新耐震基準か旧耐震基準化かというのは、大分大きな違いがあり、阪神大震災や東日本大震災でも現行の「新耐震基準」の有用性が確認されています。また、銀行によっては旧耐震基準物件の融資が付きにくかったりしますので、新耐震基準の物件を選ぶのが良いでしょう。
１９８１～１９９９年頃まで（非バリアフリー）
現在は当たり前になっているバリアフリー対応ですが、徐々に段差のない住宅が出現し始めたのは１９９０年代からでした。１９９１年に公共賃貸住宅においてバリアフリー化が始まり、１９９４年のハートビル法（非住宅）などを経て、民間の分譲住宅にもバリアフリー対応の住宅が広まっていきました。然しながら１９９０年代の住宅は水回りに段差があるケースが多いですので、バリアフリーの住宅を探すには、２０００年以降で探した方が良いでしょう。
２０００～２００７年まで（住宅性能評価スタート）
２０００年は日本の住宅において大きな変化があった年です。品確法の制定により基本構造部分の瑕疵担保責任期間が１０年に定められたり、住宅性能評価制度のスタートにより住宅性能が可視化されました。また住宅性能評価は設計図面と建築現場を第三者がチェックすることで、建物の品質の底上げにも繋がっています。
しかし２００５年、社会を揺るがした構造計算書偽装事件が起こります。これは、構造設計者が構造計算書を偽装し、耐震基準を満たさない建物が建てられてしまった事件です。
２００８年～（問題審査体制の強化）
上記の構造計算書偽装事件を踏まえ、建築基準法が改正されます。大きな変更点としては、建築確認取得の前に、構造計算適合性判定という第三者のチェックが導入されたことです。これにより、更に構造が厳密に計算されるようになりました。デベロッパーが無名の所であっても、２００７年４月以降に建築確認を取得している物件であれば、構造の安全性は担保されていると考えて良いでしょう。
２０１３年～（省エネ性能の向上）
２０１１年に発生した東日本大震災により、日本のエネルギー事情は一変しました。より省エネが必要になり、２０１３年に住宅性能評価における断熱等性能等級の等級４の基準が見直されました。また、分譲マンションにおいて断熱等性能等級の等級４を取得する物件が増えたのもこのあたりからです。この等級４を取得するにあたり、断熱材をより広範囲に吹いたり、Ｌｏｗ－Ｅサッシを採用する必要が出るようになりました。より省エネの住宅が得られるのはこの年代の住宅でしょう。（物件によって取得している評価は異なりますので、住宅性能評価書を確認してください。）
２０１６年～（タワー限定、長周期地震動対策）
２０１１年に発生した東日本大震災では、長周期地震動が問題視されました。これは、遠く離れた場所の地震であっても、その揺れの周期に連動して、地盤の緩い、遠くの超高層・大規模建築物で大きな揺れが発生したことによります。
これに伴い、南海トラフ地震を想定した長周期地震動に伴うガイドラインが国交省から発表されました。主に中京地方や関西地方が対象ですが、地盤の緩い地域のタワーマンションの構造がより強化されることとなりました。
要は、
①地震で死なないマンションは１９８３年頃以降！
②床に段差がないマンションは２０００年頃以降！
③どこの会社が建てても安心な構造のマンションは２００８年頃以降！
④より省エネな家が多いのは２０１３年頃以降！
⑤地盤弱い場所のタワマン買う人は２０１６年のガイドラインも知っててね！
・・・ということです。
