中古マンションの築年数の見方
中古マンションを探す際、築年数・戸数・管理費・修繕費・・・何をどう見たらわからない。そういう方向けに、まずは分譲マンションが建てられた年毎の特徴を纏めました。
～１９８０年頃まで（旧耐震）
１９８１年に建築基準法が大きく改正され、所謂新耐震基準となりました。１９８１年４月以降に建築確認を取得した建物が対象ですので、建物によっては１９８１年以降の築であっても旧耐震の可能性があります。
私が中古マンションを探す際は、微妙なラインの年代は飛ばして、１９８３年～で検索するようにしています。（以下、同じ！）
この新耐震基準か旧耐震基準化かというのは、大分大きな違いがあり、阪神大震災や東日本大震災でも現行の「新耐震基準」の有用性が確認されています。また、銀行によっては旧耐震基準物件の融資が付きにくかったりしますので、新耐震基準の物件を選ぶのが良いでしょう。
１９８１～１９９９年頃まで（非バリアフリー）
現在は当たり前になっているバリアフリー対応ですが、徐々に段差のない住宅が出現し始めたのは１９９０年代からでした。１９９１年に公共賃貸住宅においてバリアフリー化が始まり、１９９４年のハートビル法（非住宅）などを経て、民間の分譲住宅にもバリアフリー対応の住宅が広まっていきました。然しながら１９９０年代の住宅は水回りに段差があるケースが多いですので、バリアフリーの住宅を探すには、２０００年以降で探した方が良いでしょう。
２０００～２００７年まで（住宅性能評価スタート）
２０００年は日本の住宅において大きな変化があった年です。品確法の制定により基本構造部分の瑕疵担保責任期間が１０年に定められたり、住宅性能評価制度のスタートにより住宅性能が可視化されました。また住宅性能評価は設計図面と建築現場を第三者がチェックすることで、建物の品質の底上げにも繋がっています。
しかし２００５年、社会を揺るがした構造計算書偽装事件が起こります。これは、構造設計者が構造計算書を偽装し、耐震基準を満たさない建物が建てられてしまった事件です。
２００８年～（問題審査体制の強化）
上記の構造計算書偽装事件を踏まえ、建築基準法が改正されます。大きな変更点としては、建築確認取得の前に、構造計算適合性判定という第三者のチェックが導入されたことです。これにより、更に構造が厳密に計算されるようになりました。デベロッパーが無名の所であっても、２００７年４月以降に建築確認を取得している物件であれば、構造の安全性は担保されていると考えて良いでしょう。
２０１３年～（省エネ性能の向上）
２０１１年に発生した東日本大震災により、日本のエネルギー事情は一変しました。より省エネが必要になり、２０１３年に住宅性能評価における断熱等性能等級の等級４の基準が見直されました。また、分譲マンションにおいて断熱等性能等級の等級４を取得する物件が増えたのもこのあたりからです。この等級４を取得するにあたり、断熱材をより広範囲に吹いたり、Ｌｏｗ－Ｅサッシを採用する必要が出るようになりました。より省エネの住宅が得られるのはこの年代の住宅でしょう。（物件によって取得している評価は異なりますので、住宅性能評価書を確認してください。）
２０１６年～（タワー限定、長周期地震動対策）
２０１１年に発生した東日本大震災では、長周期地震動が問題視されました。これは、遠く離れた場所の地震であっても、その揺れの周期に連動して、地盤の緩い、遠くの超高層・大規模建築物で大きな揺れが発生したことによります。
これに伴い、南海トラフ地震を想定した長周期地震動に伴うガイドラインが国交省から発表されました。主に中京地方や関西地方が対象ですが、地盤の緩い地域のタワーマンションの構造がより強化されることとなりました。
要は、
①地震で死なないマンションは１９８３年頃以降！
②床に段差がないマンションは２０００年頃以降！
③どこの会社が建てても安心な構造のマンションは２００８年頃以降！
④より省エネな家が多いのは２０１３年頃以降！
⑤地盤弱い場所のタワマン買う人は２０１６年のガイドラインも知っててね！
・・・ということです。
