分譲マンションの価格の推移について

こんばんわ。かわうそです。

仕事やら旅行やらで筆が止まってしまっていました・・・。

今、新築マンションの価格が高騰しており、さすがにサラリーマンでは手が出しにくいなと思われる方が多いと思います。じゃあ今はやめておこうと思っても、いつ相場が変動するのかは誰にも分かりません。

ここでは２０００年頃からの不動産価格の推移について、かわうその見解を書きたいと思います。ほんまはグラフとかを入れながら書きたいのですが、割愛します。そのうち追記したいな・・。

＜バブル崩壊～１９９０年代＞

　バブル期、日本の不動産はとんでもない値段になっていました。

　それがバブル崩壊後、どんどん下落していきます。

　・・・とは言っても、バブル期の価格をベースとしているのでそれなりのお値段。

＜２０００年～２００６年頃＞

　本格的なデフレの時代です。

　企業のオフバランスによる保有不動産の放出、公共工事の削減よるマンション工事の受注競争激化により、建築費も底を迎えます。

　この時期が分譲マンションが最も安く販売されていた時期でした。

　※この頃のマンションを称賛する方が多くいますが、非常に安い建築費と販売価格を背景にゆったりと作られた物件が多い為です。年代毎の構造の違いについて、また別途記載したいと思います。

＜２００８年前後＞

　ITバブルによる景況感の改善、マンション販売の好調によりマンション価格はどんどんと高騰していきますが、その高騰と比例してマンション販売は鈍化していきます。そんな中、２００８年にリーマンショックが発生します。

　資金体力のない中小デベロッパーが複数倒産。生き残った企業も資金繰りに苦しみ、価格ダンピングが発生、大手デベロッパーも巻き添えを食らい、マンション販売はガタガタになっていきます。

＜～２０１１年＞

　リーマンショック前に仕込んだ土地の処理に追われる一方で、下落したマンション用地による事業でデベロッパーは一生懸命回復を図りました。しかしながら、２０１１年、東日本大震災が発生。先行きの不透明感が増してしまいます。

＜～２０１６年＞

東日本大震災の復興事業により建築費が高騰する一方で、アベノミクスによる金融緩和（低金利政策）が始まります。低金利の影響は大きく、建築費の高騰分を飲み込みつつ、マンション価格は高騰していきます。これは、金利が下がると毎月の住宅ローン金額が同じでも高い金額の商品を買うことができる為※、金利の低下と共に分譲マンション価格は上がっていきました。

※月12万の支払の場合、35年ローン・固定金利・元利均等として、

　金利2.5％で約3400万、金利1％で約4300万が借り入れ可能になるのです！

　これは約25％UPですが、ちょうどこの期間に不動産価格は25%程度UPしています。

＜～現在＞

　世界的な金余りの影響を受け、安定した利回りが期待できる不動産に世の中の金が集まります。この影響を受け、従前５％程度の利回りを期待していた不動産価格では取得が難しくなり、利回りを低く設定（４％程度）するようになっていきます。想定利回りが１％変わると不動産価格は25%変動します※。今はこの世界観により、相場が形成されています。

※年間賃料100万を想定利回り5％で取得する場合、取得価格は100万÷5％＝2000万となりますが、想定利回りを4％とすると2500万となり、25％のUPとなります。2016年頃から今にかけてちょうどこの程度不動産価格はUPしています。

＜これから＞

空き家率の増加、人口減・世帯数減から不動産価格は下落するという見方がある一方で、都心部への人口集中、人手不足・働き方改革・大規模再開発による建築費の高止まりなど、不動産価格が下がらない要素も多々あります。

IoTの進化によってオフィスが不要になったら、自動運転技術の発達により郊外の戸建てニーズが高まったら・・・と考えられうる未来は多々あります。

・・・つまり、未来のことは誰にも分かりません。

でも、10年後くらいであればなんとなく想像は付くと思います。10年後でも需要がある所※で購入すれば、大きな損はないのではないでしょうか。

※人口が集まるところには商業が集積します。商業が集積するところには人口が集まります。逆もまた然り。人口減社会においては、人口が集積する所とそうでない所に二極化すると言われています。