分譲マンションの価格の推移について
こんばんわ。かわうそです。
仕事やら旅行やらで筆が止まってしまっていました・・・。
今、新築マンションの価格が高騰しており、さすがにサラリーマンでは手が出しにくいなと思われる方が多いと思います。じゃあ今はやめておこうと思っても、いつ相場が変動するのかは誰にも分かりません。
ここでは２０００年頃からの不動産価格の推移について、かわうその見解を書きたいと思います。ほんまはグラフとかを入れながら書きたいのですが、割愛します。そのうち追記したいな・・。
＜バブル崩壊～１９９０年代＞
バブル期、日本の不動産はとんでもない値段になっていました。
それがバブル崩壊後、どんどん下落していきます。
・・・とは言っても、バブル期の価格をベースとしているのでそれなりのお値段。
＜２０００年～２００６年頃＞
本格的なデフレの時代です。
企業のオフバランスによる保有不動産の放出、公共工事の削減よるマンション工事の受注競争激化により、建築費も底を迎えます。
この時期が分譲マンションが最も安く販売されていた時期でした。
※この頃のマンションを称賛する方が多くいますが、非常に安い建築費と販売価格を背景にゆったりと作られた物件が多い為です。年代毎の構造の違いについて、また別途記載したいと思います。
＜２００８年前後＞
ITバブルによる景況感の改善、マンション販売の好調によりマンション価格はどんどんと高騰していきますが、その高騰と比例してマンション販売は鈍化していきます。そんな中、２００８年にリーマンショックが発生します。
資金体力のない中小デベロッパーが複数倒産。生き残った企業も資金繰りに苦しみ、価格ダンピングが発生、大手デベロッパーも巻き添えを食らい、マンション販売はガタガタになっていきます。
＜～２０１１年＞
リーマンショック前に仕込んだ土地の処理に追われる一方で、下落したマンション用地による事業でデベロッパーは一生懸命回復を図りました。しかしながら、２０１１年、東日本大震災が発生。先行きの不透明感が増してしまいます。
＜～２０１６年＞
東日本大震災の復興事業により建築費が高騰する一方で、アベノミクスによる金融緩和（低金利政策）が始まります。低金利の影響は大きく、建築費の高騰分を飲み込みつつ、マンション価格は高騰していきます。これは、金利が下がると毎月の住宅ローン金額が同じでも高い金額の商品を買うことができる為※、金利の低下と共に分譲マンション価格は上がっていきました。
※月12万の支払の場合、35年ローン・固定金利・元利均等として、
金利2.5％で約3400万、金利1％で約4300万が借り入れ可能になるのです！
これは約25％UPですが、ちょうどこの期間に不動産価格は25%程度UPしています。
＜～現在＞
世界的な金余りの影響を受け、安定した利回りが期待できる不動産に世の中の金が集まります。この影響を受け、従前５％程度の利回りを期待していた不動産価格では取得が難しくなり、利回りを低く設定（４％程度）するようになっていきます。想定利回りが１％変わると不動産価格は25%変動します※。今はこの世界観により、相場が形成されています。
※年間賃料100万を想定利回り5％で取得する場合、取得価格は100万÷5％＝2000万となりますが、想定利回りを4％とすると2500万となり、25％のUPとなります。2016年頃から今にかけてちょうどこの程度不動産価格はUPしています。
＜これから＞
空き家率の増加、人口減・世帯数減から不動産価格は下落するという見方がある一方で、都心部への人口集中、人手不足・働き方改革・大規模再開発による建築費の高止まりなど、不動産価格が下がらない要素も多々あります。
IoTの進化によってオフィスが不要になったら、自動運転技術の発達により郊外の戸建てニーズが高まったら・・・と考えられうる未来は多々あります。
・・・つまり、未来のことは誰にも分かりません。
でも、10年後くらいであればなんとなく想像は付くと思います。10年後でも需要がある所※で購入すれば、大きな損はないのではないでしょうか。
※人口が集まるところには商業が集積します。商業が集積するところには人口が集まります。逆もまた然り。人口減社会においては、人口が集積する所とそうでない所に二極化すると言われています。
ゲイ・ビアンが買うべき時期
こんばんわ。かわうそです。
ＬＧＢＴが家を買うべきタイミングとはいつでしょうか？
ノンケなら結婚・出産・小学校入学などタイミングがいくつかあります。でも、ＬＧＢＴは・・・ライフイベントは同棲くらいでしょうか。
※あ、今年ビアンカップルの友達が精子提供を受けて子どもを出産しました！
今後こういうのが増えると少子化に貢献できるのになぁ。。
ゲイでも子どもを育てたい人もいるので、より一般的になると良いのにな・・・
私がオススメしたいのは、ずばり「早く買う」です。
ただし、前提として今現在ある程度の家賃を払っている方を想定としています。実家暮らしだとか、会社の寮で毎月格安で住めている方等は、ご自身の時期や不動産価格の推移を見極めて良いと思います。
ーーーなぜ、「早く買う」なのか。
１．住宅ローンを早く返し終わるから
住宅を買う方は通常３５年ローンを組みます。早く組めば組むほど早くローンが返し終わります。＊ローンを返し終わった後は、マンションの場合管理費・修繕費（・場合によって駐車場代）のみの支払いで済みます。戸建ての場合、防水や設備の更新などご自身で定期的に修繕が必要となります。
２５歳で買っていたら６０歳には返し終わりますが、４０歳で買うと７５歳までローンが続くこととなります。もちろん頭金が貯めれるなどありますが、この１５年間の賃料の総額を考えると、私は時は金なりと思います。
＊ローンを早く返し終わるメリットと、↓２．で記載の捨て銭の期間が短くなるという２つのメリットがあると考えます。↓４．の通り、超低金利なので繰り上げ返済は推奨しません。
２．賃貸は大家さんの利益が含まれているから
賃貸住宅経営は慈善事業ではありません。自分で家を買うのは将来の不動産価格の下落リスクが高いと考える方もいると思いますが、基本的に大家さんはそういったリスクをオンして賃料を設定します。
３５年後のことなんて想像できるものではありませんが、５年～１０年程度ならある程度イメージできると思います。購入したい住宅の金額から、現在の賃料×５～１０年を引いた金額が、５～１０年後に売却しても通用しそうな金額であれば、即買ってしまってください。
３．質の良い住宅に住めるから
同じ立地・築年数で家賃と住宅ローンが同等の場合、分譲住宅の方が広さ・設備・構造共に質が高いケースがほとんどです（上記の通り、賃貸住宅には大家さんの利益が乗っているので）。短い人生、せっかくなら上質な空間で長く過ごした方がＱＯＬが上がるのではないでしょうか。
４．住宅ローンの金利がとても低いから
住宅購入を進める色々なサイトに記載があると思いますが、今現在超低金利が続いています。１９９０年代の住宅ローンは５％などザラでしたが、その後下がり続け、今では３５年固定金利で１％強、変動金利だと０．４％程度の商品も出ています。一般のサラリーマンが事業を起こした場合、こんなに高額をこんなに低金利で貸し付けしてくれる銀行などありません。借りた方が得です。
・・・とは言え、今の日本は人口減少社会だし、空き家率が増えていると聞くし、やっぱり心配だという方も多いと思います。これらは事実ではありますが、エリアを選びさえすれば、このリスクは低減できます。また今後、資産価値が下がりにくいエリアについて書いていきたいと思います。
ゲイ・ビアンこそマンションが買いやすい
ノンケの場合、一般的にマンションを買うタイミングというのは、結婚する／子どもができた／子どもが小学校に入る・中学校に入る／子どもが独立して夫婦二人になった・・・など、ライフスタイルの変化によるものが中心です。
対してＬＧＢＴの場合、１人もしくは増えても２人というケースがほとんどかと思います。これって、将来の設計がしやすいと捉えても良いのではないでしょうか。もちろん、転勤や異動、転職などで住むエリアの変化が訪れる可能性はありますが、以下の理由から、ＬＧＢＴはマンションを買いやすいと言いたいです。
＜ＬＧＢＴこそマンションが買いやすい理由＞
１．世帯数の見通しが立てやすい
２．都心部で買いやすい
３．小世帯向け住宅の方が貸しやすい
もう少し細かくお話します。
１．世帯数の見通しが立てやすい
これは前述のとおりです。基本１人、同棲するなら２人。
ノンケの単身女性がマンションを購入するケースが増えているのですが、将来結婚するかもしれないし、それに子どもができたら・・・ということまで考えて２ＬＤＫを求める方が多いです。対して我々は見通しが立てやすい。
無理して広い部屋を買わなくても良いですし、余裕があるなら少し広めの部屋も良いでしょう。
２．都心部で買いやすい
同じ会社の同僚で同じ年収のノンケがいたとします。同じ年収であれば同じような価格帯の部屋を買うことができます。しかし同じだけお金を出した場合、３人家族・４人家族の同僚は広さを求めないといけないので、都心部での購入が難しくなります。対して我々は、１ＬＤＫ～２ＬＤＫで事足りるので、より都心に近いところで購入することができるのです。
３．小世帯向けの住宅の方が貸しやすい
仕事の都合で転勤になったらどうしようと不安に思われる方もいるかもしれません。でもそれは、ノンケでも誰でも一緒です。むしろ、上記２のように都心部で購入したあなたは、賃貸に出す際も貸しやすい環境が整っています。賃貸に出す際は３ＬＤＫなどの大きめの部屋は賃料総額が張るため、賃料グロスが抑えられる１ＬＤＫなどの小さめの部屋の方が貸しやすくなるのです。また、単身者の方が賃貸比率が高いので、１ＬＤＫなどの小さ目の部屋の方が需要が多いということもあります。
・・・でも、空き家比率が増えていると聞くけど本当に買っても大丈夫なのか！？とか、どんな物件を買ったら良いのか？？など思われる方がいるかもしれません。そこらへんのことについても、また書いていきたいと思います。
はじめまして
はじめまして。
不動産屋さんで働いているゲイのかわうそと言います。
普段は分譲マンションの企画開発（土地を買ったり、配棟や間取りを計画したり、販売準備をしたり）をやってます。
LGBTの友人からマンション購入について聞かれることが増えてきて、あれこれ答える中で、これを知っておくと良いなと思うことがありまして、それをまとめたいと思いブログを作りました！
ブログをやるのは２０年ぶり近いな・・・。昔はゲイがブログで交流するのが流行ってた時期があったのですよ・・・。懐かしい。
＜このブログでやりたいこと＞
LGBTの人たちに、
- 家を買うのって結構良いことだよって伝えたい
- 欲しい家を探す時に知っておくと良い知識を伝えたい
- 家を買ったあとでどんなことがあるのかを伝えたい
不動産屋さんなので、自分で新築のマンションを買ったり、中古のマンションも買ったりしてます。一人で住んだことも、二人で住んだこともあります。
不動産を買うこと自体は職業柄あまり抵抗がないのですが、ＬＧＢＴっていう前提がつくとちょっと心配なことが出てきて、でもあまり情報がないなと感じたので、これから家を買いたいなという人に情報提供ができたらよいなと思って始めます。
もちろん家を買うのが正解とは限らないです。でも人生の選択肢にあっても良いのではないかなと。
↓ちなみに初めて家を買うときに唯一参考になったネット上の情報
これを最初から最後まで何度も読んだのです・・・。とても有難かった。
少しずつ記事を書いていきます！
